JAKARTA - Harga properti komersial di Bali pada kuartal IV/2025 mengalami penurunan secara kuartalan di tengah melambatnya permintaan dan penyesuaian strategi pelaku usaha. Kondisi ini tercermin dari kontraksi Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) yang menunjukkan tekanan pada sektor perhotelan, perkantoran, dan ritel, seiring perubahan preferensi konsumen serta dinamika industri pariwisata.
Kontraksi Harga Properti Komersial di Akhir 2025
Secara kuartalan, harga properti komersial di Bali mengalami kontraksi cukup dalam. Pada triwulan IV/2025, IHPK Bali tercatat terkontraksi sebesar -3,16 persen secara quarter to quarter (qtq). Penurunan ini mencerminkan langkah pelaku usaha, terutama di sektor perhotelan, yang melakukan koreksi harga untuk menjaga daya saing di tengah permintaan yang melandai. Koreksi tarif dilakukan sebagai respons atas dinamika pasar yang semakin kompetitif, di mana pelaku industri berlomba mempertahankan tingkat hunian dan okupansi agar arus kas tetap terjaga.
Kondisi tersebut menandai perubahan tren setelah pada periode sebelumnya sektor properti komersial di Bali sempat mencatat pertumbuhan positif. Tekanan di akhir tahun 2025 menjadi sinyal bahwa pemulihan pascapandemi belum sepenuhnya stabil, terutama pada segmen-segmen yang sangat bergantung pada mobilitas wisatawan dan aktivitas bisnis.
Permintaan Properti Komersial Mengalami Pelemahan
Melemahnya harga tidak terlepas dari turunnya permintaan. Indeks Permintaan Properti Komersial Provinsi Bali pada triwulan IV/2025 tercatat turun sebesar -4,80 persen secara tahunan (year on year/yoy). Penurunan ini terutama terjadi pada segmen perkantoran sewa yang terkontraksi -5,98 persen (yoy) serta sektor hotel yang merosot -6,71 persen (yoy).
Tekanan permintaan ini mencerminkan perubahan pola aktivitas ekonomi dan perilaku konsumen. Pada segmen perkantoran, pergeseran preferensi kerja menjadi faktor utama. Pelaku usaha dan pekerja semakin beralih dari kantor konvensional menuju co-working space yang dinilai lebih fleksibel, efisien, dan adaptif terhadap pola kerja hibrida. Perubahan ini berdampak langsung pada tingkat serapan ruang kantor tradisional.
Sementara itu, penurunan permintaan hotel didominasi oleh wisatawan mancanegara. Hal ini sejalan dengan semakin banyaknya pilihan akomodasi alternatif, seperti vila, apartemen, dan properti sewa jangka pendek yang menawarkan fleksibilitas, privasi, serta harga yang lebih kompetitif. Diversifikasi pilihan akomodasi tersebut menggerus pangsa pasar hotel konvensional, khususnya di kawasan destinasi utama Bali.
Strategi Koreksi Harga oleh Pelaku Usaha
Dalam menghadapi kondisi pasar yang menantang, pelaku usaha properti komersial di Bali mengambil langkah strategis melalui penyesuaian harga. Koreksi tarif, khususnya di sektor perhotelan, dilakukan untuk menjaga daya saing sekaligus mempertahankan tingkat hunian. Langkah ini dinilai penting agar bisnis tetap beroperasi secara berkelanjutan di tengah ketidakpastian permintaan.
Penyesuaian harga juga menjadi strategi defensif untuk mengantisipasi persaingan yang semakin ketat. Dengan banyaknya pilihan akomodasi dan ruang usaha, konsumen memiliki posisi tawar yang lebih kuat. Oleh karena itu, fleksibilitas harga menjadi salah satu kunci untuk mempertahankan pangsa pasar.
Di sisi lain, koreksi harga ini juga diharapkan mampu memicu kembali minat penyewa dan wisatawan, terutama pada periode low season. Dengan harga yang lebih kompetitif, diharapkan terjadi peningkatan okupansi yang pada akhirnya menopang kinerja sektor properti komersial secara keseluruhan.
Dinamika Sektor Perhotelan dan Perkantoran
Sektor perhotelan menjadi salah satu segmen yang paling terdampak. Penurunan permintaan hotel dipengaruhi oleh perubahan preferensi wisatawan, khususnya wisatawan mancanegara, yang kini lebih memilih akomodasi alternatif. Selain faktor harga, pertimbangan kenyamanan, privasi, serta pengalaman menginap yang lebih personal turut mendorong pergeseran ini.
Sementara itu, pada sektor perkantoran, tren kerja jarak jauh dan hibrida semakin menguat. Banyak perusahaan mulai mengurangi kebutuhan ruang kantor permanen dan beralih ke konsep ruang kerja fleksibel. Co-working space menjadi pilihan karena menawarkan efisiensi biaya, fleksibilitas durasi sewa, serta fasilitas yang mendukung kolaborasi. Pergeseran ini menyebabkan tingkat hunian gedung perkantoran konvensional menurun, sehingga berdampak pada kinerja harga sewa.
Prospek dan Tantangan Properti Komersial Bali ke Depan
Meski menghadapi tekanan pada kuartal IV/2025, prospek sektor properti komersial di Bali tetap memiliki peluang pemulihan. Pemulihan sektor pariwisata, peningkatan konektivitas, serta berbagai agenda internasional yang diselenggarakan di Bali berpotensi mendorong kembali permintaan akomodasi dan ruang usaha.
Namun, tantangan struktural tetap perlu diantisipasi. Perubahan perilaku wisatawan dan pelaku usaha menuntut adaptasi model bisnis yang lebih inovatif. Pengembangan konsep mixed-use, digitalisasi layanan, serta peningkatan kualitas fasilitas menjadi faktor kunci untuk menarik kembali minat konsumen.
Selain itu, sinergi antara pemerintah daerah, pelaku usaha, dan lembaga keuangan dibutuhkan untuk menjaga stabilitas sektor properti. Dukungan kebijakan yang mendorong investasi, kemudahan perizinan, serta pembiayaan yang kompetitif diharapkan dapat mempercepat pemulihan dan menciptakan ekosistem properti komersial yang lebih berkelanjutan di Bali.
Dengan strategi yang tepat dan adaptasi berkelanjutan, sektor properti komersial Bali diharapkan mampu bangkit dari tekanan jangka pendek dan kembali mencatat pertumbuhan yang sehat dalam beberapa kuartal mendatang.
